Le bail de résidence principale

Le bail de résidence principale est le contrat qui porte sur le logement que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte à sa résidence principale.

Il doit être rédigé par écrit et être enregistré au bureau de l’enregistrement du lieu de situation de l’immeuble, dans les deux mois de sa signature par les parties. La loi prévoit que c’est le bailleur qui doit se charger de faire enregistrer le bail. L’enregistrement du bail a pour but de conférer à celui-ci une date certaine, laquelle sera opposable aux tiers (par exemple l’acquéreur de l’immeuble, en cas de vente par le bailleur). Il faut également savoir qu’à défaut d’enregistrement d’un bail de résidence principale, le locataire pourra quitter les lieux sans préavis ni indemnité si, après avoir été sommé par courrier recommandé de l’enregistrer, le bailleur ne le fait pas dans le mois de cette sommation　!

Une amende de cinquante euros sera due par le bailleur s’il fait enregistrer le bail au-delà de la période de deux mois qui suit sa signature. Il convient dès lors de ne pas traîner　!

Aussi, le rédacteur du bail veillera à bien identifier les parties au contrat. En effet, tant le bailleur que le preneur doivent être identifiés complètement　; l’identité des parties doit reprendre　:

*pour les personnes physiques　:

• le nom de famille.

 

• les prénoms.

 

• le lieu et la date de naissance.

 

• l’état civil.

 

• le domicile actuel des parties.

 

*pour les personnes morales (sociétés, associations sans but lucratif)　:

– la dénomination de la personne morale.

– l’adresse du siège social ou le numéro d’inscription au registre des personnes morales.

On veillera également à vérifier que la personne physique qui représente la personne morale, à la signature du contrat, dispose bien des pouvoirs de représentation de celle-ci (on consultera à cet effet les annexes au Moniteur belge, rubrique personnes morales).

Le bail indiquera également le type de logement loué (maison, appartement) et son adresse, le montant du loyer et des charges éventuelles. L’état des lieux sera réalisé de préférence avant la remise des clefs au locataire. Cet état des lieux sera rédigé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, ou de leur représentant. Lorsque l’état des lieux est rédigé par un expert, son coût est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur sera également bien avisé de prévoir dans le bail que le preneur doit constituer une garantie locative.

Pour la garantie locative, trois formes sont possibles　:

• soit la garantie, équivalente à deux mois de loyer (hors charges), est déposée sur un compte bancaire individualisé au nom du preneur.

 

• soit la garantie, équivalente à trois mois de loyer (hors charges), consiste en une garantie bancaire. Cela signifie que la banque garantira au bailleur le montant total de la garantie locative de trois mois de loyer, en attendant la constitution par le preneur de cette garantie sur une durée maximale de trois ans.

 

• enfin, la garantie bancaire, toujours équivalente à trois mois de loyer (hors charges), peut résulter d’une convention entre le CPAS et une institution bancaire. Dans ce cas, c’est le CPAS qui introduira la demande auprès de l’institution bancaire.

 

Afin d’écarter le risque que le locataire, une fois installé dans l’immeuble, ne constitue pas la garantie locative prévue dans le bail, le bailleur veillera à prévoir dans le bail que la remise des clefs ne pourra avoir lieu avant que le locataire ait apporté la preuve que la garantie est bien constituée.

En ce qui concerne la durée du bail, les parties peuvent soit choisir de signer un bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans, soit un bail de neuf ans.

Les parties peuvent décider de signer un bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans. Le locataire peut mettre fin à ce bail de courte durée avant son terme (excepté si c’est un bail d’une durée de six mois) moyennant un préavis de trois mois et le paiement au bailleur d’une indemnité d’un mois de loyer à Bruxelles ou en Wallonie. Le bailleur peut aussi y mettre fin avant son terme aux mêmes conditions, mais uniquement après un an d’occupation par le locataire. Si les parties ne souhaitent pas prolonger le bail au-delà de la courte durée convenue, elles devront envoyer un congé avec préavis de trois mois au moins. La partie qui donne congé à l’autre doit envoyer le congé par pli recommandé ou doit se faire délivrer un accusé de réception par l’autre partie.

Aussi, pour les baux de courte durée, si les parties ont signé un bail pour une durée inférieure à trois ans, elles pourront signer un deuxième ou un troisième bail de courte durée en veillant à ce que la durée totale des deux ou trois baux signés ne dépasse pas trois ans. Ainsi par exemple, les parties peuvent, dans un premier temps, signer un bail d’une durée de un an, et plus de trois mois avant l’expiration de ce premier bail, signer un nouveau bail d’une durée de deux ans. Le bail peut aussi prévoir d’emblée une clause de reconduction automatique pour une durée déterminée. La durée totale de ces deux baux ne dépassera pas une durée totale de trois ans.

Enfin, au-delà des trois ans, si aucun congé n’a été envoyé par le bailleur ou le locataire, le bail devient un bail de neuf ans depuis l’entrée en vigueur du bail initial de courte durée (ainsi, par exemple, si les parties ont signé un bail de courte durée de trois ans et qu’aucune des parties n’a donné congé à l’autre aux termes de cette période de trois ans, le bail deviendra un bail de neuf ans, de sorte que le bail se prolongera encore pour une durée de six ans => 3 ans + 6 ans = 9 ans).

Certaines personnes ont gardé à l’esprit le système de la prolongation du bail de trois ans en trois ans (3-6-9). Il faut savoir que ce système n’existe plus depuis 1997.

En bail de neuf ans, les règles relatives au préavis sont différentes des règles applicables aux baux de courte durée. Il faut distinguer selon que le préavis est donné par le bailleur ou par le locataire.

• par le locataire

• • 　: le locataire peut donner congé avec préavis de trois mois à n’importe quel moment. Toutefois, il devra payer une indemnité au bailleur s’il quitte les lieux dans le courant des trois premières années du bail. Cette indemnité est de trois mois de loyer (hors charges) s’il part dans le courant de la première année, de deux mois de loyer s’il part dans le courant de la deuxième année, et enfin de un mois de loyer s’il part dans le courant de la troisième année du bail de neuf ans. S’il part dans le courant de la quatrième année ou dans le courant d’une année ultérieure, il ne doit plus payer d’indemnité　; il reste toutefois tenu de notifier un préavis de trois mois au bailleur.

 

• par le bailleur

• • 　: le bailleur peut donner congé au locataire dans trois cas différents　:

 

• pour occupation personnelle　: à tout moment et moyennant congé avec préavis de six mois.

 

• pour travaux importants dans l’immeuble　: à l’expiration de chaque période de trois ans et moyennant congé avec préavis de six mois. Les travaux doivent être réalisés à l’intérieur du logement loué et leur coût doit dépasser trois ans de loyer, ou deux ans de loyer de l’ensemble des logements affectés par les travaux lorsqu’ un même immeuble comprend plusieurs logements qui appartiennent à un même bailleur.

 

• sans motif et moyennant le paiement d’une indemnité (élevée) au locataire　: à l’expiration de la première période de trois ans et moyennant le paiement au locataire d’une indemnité de neuf mois de loyer　; à l’expiration de la deuxième période de trois ans et moyennant le paiement au locataire d’une indemnité de six mois de loyer. En outre, le bailleur doit toujours  notifier au locataire un congé (recommandé ou accusé de réception signé par le locataire) avec préavis de six mois.

Aussi, il faut être attentif au fait que lorsque l’on a affaire à un bail auquel il peut être mis fin à tout moment, le préavis ne commence à courir que le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel il a été envoyé (ainsi par exemple, un préavis envoyé un 19 mai ne commencera à courir que le 1er juin suivant, de sorte que le bail prendra fin le 31 août suivant).

Après expiration de la première période de neuf ans, s’il n’a pas été mis fin au bail, le bail est prolongé pour une nouvelle période de trois ans.

(article rédigé par Frédéric LEKIME)

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